楼市小阳春?虚张声势罢了!

2019-04-18   作者: 成都新闻网编辑01   来源: 米宅葫芦娃

01上周,我接到了一个咨询。 一位老哥,满杠杆重仓了成都。 究其原因,老哥认为:成都最近的成交量已经升温了,大涨行情就要到来了。 在这位老哥,乃至绝大多数人的眼中,房价应该是这个样子 房价应该像一张心电图一样,跌宕起伏永不休。 不涨就是跌,不跌就

  01上周,我接到了一个咨询。

  一位老哥,满杠杆重仓了成都。

  究其原因,老哥认为:成都最近的成交量已经升温了,大涨行情就要到来了。

  在这位老哥,乃至绝大多数人的眼中,房价应该是这个样子——

  房价应该像一张心电图一样,跌宕起伏永不休。

  不涨就是跌,不跌就是涨。

  这个月成交量升温了,似乎下个月就是房价暴击。

  因此,他们怒目圆睁,把每一天都过成了“愤怒小鸟”的模样。

  但凡有点回温,就要上杠杆,满仓直接怼。搏一搏,单车变摩托。赢了就会所嫩模,输了就撅腚干活。

  赌的就是一个不错过。

  然而,真实世界中的房价却并非我们的臆想。

  这是过去51个月的广州住宅量价变化图。

  ▲2014.12-2019.3广州住宅量价变化图

  通过这张图,我们会发现——

  过去的51个月,广州的房价有39个月都是横盘的,而真正上涨的只有12个月。

  现在几乎所有人都在说小阳春,都在说北京3月份成交量创10个月新高,上海二手房成交量创26个月新高……整个一二线城市的成交量在快速回温,大涨就在前方。

  然而在上面这张图上,广州从2015年3月份就开始成交量回温,但直至2016年7月份才迎来房价上涨。

  这中间17个月的时间,成交量一直都在涨,价格却始终都在横盘。

  从触底到大涨,还有17个月的横盘期需要跨越。

  这是上海过去12年的住宅量价变化图。

  ▲2007-2018.12上海住宅量价指数变化图

  过去的12年时间里,上海的房价只有1年半的时间是在暴击行情中,1年半的时间在稳步升温。

  剩下9年的时间,都是在横盘。

  现在,几乎所有人都在告诉你:

  成交量暴涨,小阳春来了!

  但是,几乎没有人告诉你:

  从“量涨”到“价涨”,从“小阳春”到“盛夏”,往往需要跨越数十个月的横盘期。

  你真的做好跨越时间周期的准备了么?

  02这一行,做的久了,就见过太多的无奈与悔恨。

  其中,最大的无奈就是:

  死于大涨前夜。

  在大涨前夜,迫于无奈抛出了资产。

  为什么会死?为什么会抛?

  大概率都是乐观的估计了行情的到来。

  前面我们说了,从成交量的上涨到价格的上涨,从小阳春到盛夏的到来,往往需要跨越数个月,甚至是数十个月的横盘期。

  但是,绝大多数人却很容易忽略这数月甚至是数年的横盘、静淡期。

  一进入楼市,化身为愤怒的小鸟,上杠杆,就是怼。

  身边一位老友,夫妻都是普通员工,在设计院工作的丈夫,时常还有私活。

  去年年中,躲开我的阻拦,拿出全部积蓄,并把房子做了抵押贷,加上杠杆进场了深圳。

  年底,因为大环境的原因,妻子缩编降薪,丈夫的私活也戛然而止。

  朋友说,现在每天早上一睁眼就面临着900块/天的贷款月供,度日如年。

  他几乎每周都要问我一个同样的问题:

  深圳的大涨行情何时到来?

  而我每次的答案都颇显遗憾:我不知道。

  我知道的是,深圳这样的城市完全没有问题,他选的房产标的也完全没有问题,长周期里“看涨”亦不会出现问题。

  我不知道的是,他能否挺到行情的到来。

  在高杠杆横盘里的日子是最难熬的,几乎每一天都要面对月供的压力,几乎每一天都要承受与日俱增的资金成本,甚至几乎每一刻都要承受至亲的指责和抱怨……

  所有人都在告诉你,小富靠涨幅,暴击靠杠杆;

  但似乎从来没有人告诉你,决定你最终能不能吃到暴击的是现金流。

  广州是用18个月的横盘、成交复苏,才换来一次8个月的暴击翻番;上海是用4年的横盘、成交复苏,才换来一次10个月的暴击翻番;北京是用2年的横盘、成交复苏,才换来一次7个月的暴击翻番……

  在暴击翻番到来之前,在长达数十月,乃至数年的复苏横盘期里,但凡抛盘,必有损失。

  想获得一次暴击,首先你熬得过数月,乃至数年的蛰伏。

  03在这场楼市对峙里,我们太喜欢从一个极端走向另一个极端。

  • 10个月前,炒房客爆仓的阴云还在燕郊上空盘旋;

  • 6个月前,深圳还在流窜着炒房客跳楼的逸闻轶事;

  • 5个月前,一个做旅游的公众号写了一篇《终于,房子开始吃人了》,刚刚创下了150万的阅读量……

  这也仅仅是不足一年的时间,失掉的信心又重新回来了,市场似乎也发生了彻底的逆转。

  2015年,一线城市行情起;2016年,二线城市行情起;2017年,一线都市圈和行情滞后的二线城市补涨;2018年,三四线城市行情起……

  4年的时间里,房价之轮从未停止转动。

  如今,这才刚刚进入2019年,难道房价的暴击就又要来了?

  真的没有那么快,老哥们!

  有时候,成交量的上涨,真不一定能带来成交价格的上涨,乃至房价行情的到来。

  比如,前段时间的杭州。

  绿城建发沁园,突破限价,每平米涨了4500元。

  继沁园之后,杭州诸多新盘纷纷调价,普遍上调比例5%。

  由此有人说,沁园引发了杭州的猪年第一涨,新行情再次来临。

  然而,事实并非如我们想象。

  • 中旅名门府,把均价从32500元/㎡上调到33500元/㎡。紧接着中签率从23.1%,直接变成了不用摇号,来了就能买;

  • 萧山市北的一个项目,单价上涨600元/㎡之后,也从需要摇号抢房,加入了“流摇”大军中;

  • 碧桂园翡翠江南、德信金茂佳源府上调价格之后,也都纷纷流摇;

  • 一举突破板块价格天花板的国开东方凤凰台和中锐招商星未来,首开也直接流摇……

  原来,从小阳春的千人摇号,变成静淡市的疲态丛生,也仅仅需要6%的涨幅而已。

  量涨不算涨,价涨也不算涨。

  价格涨上去,成交量还能涨上去,才算真正的涨!

  绝大多数的所谓小阳春,亦不过是一场虚张声势。

  04最后,我有三句话送给大家。

  量涨只是触底,不会再跌了,而价涨才是真行情。

  从量到价,绝不是瞬息之间,而往往需要跨越数月,乃至数年的静淡横盘。

  好行情不是追出来的,而是熬出来的,能否拿到涨幅,关键在于能否熬到行情。

  在过去数年,我也见过一些老哥,稍有风吹草动,就打光子弹,上杠杆猛怼。

  他们浪的要死,而且越浪越滋润。

  但是他们都有一个共同的特征:手里的钱或手里可随意变现的资产,特别多。

  诚如你我这种普通人,最好对楼市有足够耐心。

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